[摘要] 降息5次、降准3次、营业税5改2、二套房首付比例下调、公积金新政…堪称房地产政策史上牛的救援队在2015都齐了。在强政策的刺激下，邯郸楼市却远未像想象中那样一骑绝尘，而是继续在被动中寻找发展的机会。2015年的邯郸楼市，经历了太多。
降息5次、降准3次、营业税5改2、二套房首付比例下调、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%……堪称房地产政策史上牛的救援队在2015都齐了。在强政策的刺激下，邯郸楼市却远未像想象中那样一骑绝尘，而是继续在被动中寻找发展的机会。成交量虽高市场却依旧寒冷，土地市场从年头平淡至年尾，库存量不断增加，开发商强者恒强弱者难寻出路……2015年的邯郸楼市，经历了太多。
这一年，跌宕起伏；这一年，耐人寻味。这一年，太多的变数难以想象，太多的不同寻常。这一年，“不买房，你又得后悔了”成为网友的家常谈资……2016年大踏步而来，邯郸房天下矩献《2015-2016邯郸楼市白皮书》，用数据还原真相，360°用事实回眸精彩片段，全方位多角度触摸疯魔的2015，迎接未知的2016。
2015年“去化高企库存”是楼市政策主基调。2014年以来，部分城市库存量居高不下。中央政府和地方均出台一系列政策，鼓励自住性需求。而2015年初，面对三期叠加、可能更加严峻的外部环境，中央给楼市“定心丸”，多次表态楼市仍稳定。在春节之后，接踵而来的就是“疯狂”楼市利好政策。
本文从央行年内五次降息、330救市新政、公积金新政、不动产登记、中央经济会议以及2015年邯郸重要楼市政策，共六个方面分析2015年的楼市政策。
一、2015年央行频频“降息降准”货币政策刺激救市需求
房天下房天下观点：2015年中国宏观经济下行压力较大，积极、宽松的货币政策利于经济稳中增长。经济增长主要依靠投资、消费、出口，2015年内央行频频降息降准，意在拉动投资、消费，刺激实体经济。目前房地产在实体经济中，仍占较大比例，“降息降准”不仅解决房企的资金层面、融资成本等问题，而且申请贷款的购房者是政策直接受益者。
2015年前三季度GDP增速在6.9%，预计全年在7%左右。从目前国内整体经济形势来看，美元加息虽对人民币形成贬值，但由于中国整体经济面较大，贬值预期将在合理区间，整体影响不大。另外，对外资本投资（一带一路、亚投行等）为长周期经济刺激政策，短期来看仍要拉动内需，促进去化库存。
2016年宏观经济增速或将进一步放缓，再次降息降准预期较大，预计2016年一季度末会有所动作。对于房地产层面的影响，一方面筑底房地产市场预期，促进供需趋稳、平衡。另一方面降低购房成本，对冲房价上涨，刺激需求释放，继续去化库存。
二、"330"救市新政"两板斧"首付比例门槛降低
房天下房天下观点：商贷二套房首付降至四成，商业贷款放松力度超出预期，宽松的力度基本回到了2010年“国十条”之前，放松意味着政府着手救市。二套房贷首付比例由6成至4成，意在释放二套房的市场需求，有利于改善性住房，但此政策对于刚需购房者的影响有限。以100万元的二套房为例，购房门槛降低20万元。
二手房营业税免征5年变2年，对于换房、改善需求的刺激明显，将明显增加存量房市场二手房的供应与需求，二手房的市场需求也将进一步释放。另外，此政策出台，也将分流新房市场的客群。9月30日，央行、银监会调整首套房首付款比例，意在盘活新房首套房市场，继续刺激需求释放。
"330"救市新政"两板斧"，不仅表明政府层面的救市态度，也让房地产市场利好预期增加。无疑将带动一、二线城市房价、销量的攀升，对于三线城市的影响有限。在"330"救市新政等首付比例调整政策的推动下，部分市场需求得以释放，库存进一步去化。
三、公积金政策“组合拳”“存贷比”回归正常值
房天下房天下观点：随着央行多次的降息降准，各地也根据各自的实际情况，结合国家公积金新政，各地公积金政策也迅速落地。“330”救市新政后，首套、二套公积金贷款首付比例分别由3成、6成降至2成、3成，9月二套公积金贷款首付比例降至2成，成为2015年利好公积金政策。
四、《不动产登记暂行条例实施细则》通报 地方机构整合全面执行
10月14日，不动产登记工作第四次部际联席会议在京召开。会议通报了《不动产登记暂行条例实施细则》。
会议指出，不动产统一登记是转变政府职能、建立现代国家治理体系的一项基础性制度。2015年3月《不动产登记暂行条例》颁布实施后，国务院高度重视《细则》的制定工作。按照国务院的部署要求，在不动产登记部际联席会议成员单位的支持配合下，《细则》制定的法定程序已经基本完成，出台实施的条件已初步具备。
据相关方面介绍，目前已有198个市(州)完成市级职责整合，1193个县(区)完成县级职责机构整合，分别占市县总数的60%、42%。地方不动产登记职责机构整合情况专项督察已全面启动。
五、中央经济工作会议:2016房地产市场三大焦点
房天下房天下观点：纵观楼市，一线城市北上广深及部分二线城市，房地产市场表现差强人意，整体库存压力不大。剩余二线城市以及大部分三四线城市，总体库存压力较大，去化周期较长。中央经济会议强调“供给侧结构性改革”，意在强化“去库存”这一主基调，2016年商品房供应政策侧重于实际需求结构的改革。另外，“取消过时房地产限制性措施”，在于房地产市场化为主导，第二避免“限制性楼市政策”造成的市场周期性大波动。
近年来，房地产开发企业明显增多，行政控制手段的效率不高，而调控手段也“捉襟见肘”。未来加大房地产市场化机制，利用竞争淘汰一批房地产开发企业，让房地产专业化、集中度大幅提高，便于解决房地产市场乱象及宏观调控。同时，市场竞争的加大将利于价格的调整与波动，促使房价涨幅在合理范围内。
农民工是具有特点属性的群体：，劳动强度虽大，危险系数高，但收入水平较高。第二，存在“乡愁”心态，倾向“返乡置业，外出工作”的生活模式。从上述两点，可以看出这一购房消费群体，比较适合解决“去化三四线城市住宅库存”问题。只要做好适当的引导，并控制房价涨幅，促进农民工置业不乏是一个好的去化库存思路。
综合观点及展望： 2015年房地产市场利好政策为密集，重点在央行降息、首付比例、公积金、去化库存等主基调政策。多重利好政策不仅为房地产市场筑底，但也让政策性调整逐渐“捉襟见肘”，市场化调控占据主导。目前，楼市分化明显，一线城市及部分二线城市楼市需求量高，库存去化周期短，而多数三四线城市楼市下行压力较大。在此背景下，房地产作为国民经济的主要行业，2016年房地产市场政策仍将宽松，利率调控、结构指导、去化库存、土地供应将成为重头戏。2016年房地产市场政策展望：
1．利率调控。2016年GDP增速将降至中高速运行，宏观经济下行压力仍然存在，在利率自由化的趋势下，2016年利率下调空间仍较大。未来利率下调也将是刺激房地产市场需求，去化库存的主要利好政策之一。
2. 结构指导。主要分为城市结构分类指导与需求结构分类指导。城市结构分类指导，针对一二三四线城市房地产市场特点，与地方政府加强沟通，分类指导。需求结构分类指导，刚需型与改善性自住住房需求的分类指导。
3．去化库存。部分城市库存量较大，将继续保持去化库存的主基调政策。库存去化压力较小城市（如合肥）将控制市场供应，保持供需平衡，稳定房地产市场持续发展。
4.土地供应。通过控制土地供应量，来调整后续房地产市场开发量、库存量。另外，土地供应紧张将会加剧房地产企业竞争以及房价上涨。在控制土地供应的同时，通过市场调控让房企优胜劣汰，并稳定房价增幅。
六、2015年邯郸重点楼市政策
1.邯郸贷款额度提高20万 首套住房公积金贷款比例提高到80%
4月13日，邯郸市住房公积金管理委员会召开全体会议，研究出台邯郸市住房公积金新政，对邯郸市住房公积金政策再次做出重大调整，进一步放宽了贷款条件，主要包括了提高住房公积金贷款额度、提高房贷比例、扩大异地贷款范围、鼓励“商转公”贷款业务等。
此次新政主要是针对购买主城区普通商品房的缴存职工。一是夫妻双方缴存住房公积金的职工家庭高贷款额度由40万元提高到60万元，单方缴存住房公积金的家庭，高贷款额度由30万元提高到40万元。二是贷款额度高比例：首套房由70%提高到80%；二套房由50%提高到60%。三是由原先在省内开展的异地住房公积金贷款扩大到范围，只要符合住房公积金贷款条件的，都可使用住房公积金在邯郸市贷款买房。四是鼓励“商转公”贷款业务，具备办理住房公积金贷款资格的职工可将原来商业住房贷款转为住房公积金贷款。此外，各县（市、区）住房公积金贷款额度也做出相应调整，可根据当地房价水平，由原有基础上提高10万元。
2、邯郸严查建设项目审批
邯郸市环保局将对各县（市、区）环保局2014年6月1日至2015年3月以来审批的所有建设项目环评文件进行评查，重点评查环评文件审批权限及类别是否正确、环评编制单位及环评工程师资质是否齐全、监测单位监测资质及监测范围是否有效、环评文件编制内容是否全面等内容，旨在掌握各县（市、区）环评管理的真实情况，发现问题并研究对策，为下一步改革创新、强化管理、提高效能提供依据。
3、邯郸出台进一步促进房地产业平稳健康发展九条措施“邯九条”
4月29日，为贯彻落实国务院及相关部委一系列稳定住房消费的政策措施，支持居民自住和改善性住房需求，着力消化商品房库存，促进房地产市场平稳健康发展，邯郸市人民政府出台《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的若干意见》。
4、邯郸加强商品房预售管理
6月9日，邯郸市政府发布了关于加强商品房预售管理的通告。为加强商品房预售管理，规范商品房交易市场秩序，切实维护商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》，结合邯郸市实际，现就加强商品房预售管理有关事项通告如下。
5、邯郸推出房产抵押新政 房产抵押登记实行网上申请
6月初，邯郸市住房保障和房产管理局推出快捷服务、便民服务、优质服务、免费服务、电子服务等五项措施，邯郸市房管局主要新增以下措施——增加两个受理窗口，开辟一个绿色通道；在建工程抵押登记由国家规定的10个工作日，缩短为2个工作日；因为有各种原因工作日无法办理的，可以提前到房管局预约，群众或企业可在周日办理房地产抵押登记等等。
6、邯郸出台新建商品房预售资金优惠政策 三情况不再监管
为进一步促进房地产市场平稳健康发展，缓解房地产企业资金紧张压力，邯郸市出台新建商品房预售资金优惠政策，从7月1日起施行，有效期两年。
新政策主要包括，房地产开发企业有下列情况之一的，预售资金不再列入监管范围：2014年10月1日前已取得《商品房预售许可证》的项目收取的预售资金；2014年12月31日前在依法处罚基础上的违规预售商品房，收取的资金已投入本项目工程建设的；2014年7月1日后，因涉嫌非法集资，采取“以房抵债”涉及的资金，必须由所在区（县、市）政府确认的基础上，方可不列入预售资金监管范围。同时，该市进一步优化流程，放宽商品房买卖合同备案条件。对符合预售资金不纳入监管范围的企业，申办商品房买卖合同网签备案时，只要企业向监管机构作出承诺，即可办理商品房买卖合同网签备案。
7、邯郸出台建设工程项目分包新规防止农民工被欠薪
为进一步规范建筑市场秩序，从源头上根治拖欠农民工工资问题，日前，邯郸市出台了建设工程项目分包新规。新规定主要内容包括四方面。分包合同备案制。建立劳资专管员制。实施农民工实名制管理和农民工工资支付月结月清制。
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