[摘要] 买房7年后再次卖房时，房主张先生才发现老房主还没迁走 。因 迁出一事发生纠纷，新老房主闹至法院。记者昨日获悉，海淀法院东升法庭已审结该案，判处老房主向新房主赔偿违约金10万元。
买房7年后再次卖房时，房主张先生才发现老房主还没迁走 。因 迁出一事发生纠纷，新老房主闹至法院。记者昨日获悉，海淀法院东升法庭已审结该案，判处老房主向新房主赔偿违约金10万元。
张先生诉称，他在2009年和王先生签订了房屋买卖合同，约定王先生应在房屋完成过户后一定期限内，将房屋中的原有 迁出，但直到今年他再次要卖房子时，才发现王先生并没在约定期限内将相关 迁出，故诉至法院要求王先生按照合同约定，承担迁出 违约金30万元，并要求王先生将 迁出。
王先生则辩称，其和张先生签订房屋买卖合同的时候，曾口头约定了不需要迁出 ，而这么多年过去了，张先生也没有要求他迁出 ，“我的 是否迁出也没给张先生造成实际损失，他现在起诉索取高额违约金，动机不纯。”
海淀法院东升法庭审理后认为，因王先生没有充分证据证明双方在签订房屋买卖合同时达成了口头协议，约定王先生可以不迁出房屋的相关 ，故根据双方签订的房屋买卖合同，王先生没有按照合同约定期限迁出原有 ，故应承担违约责任。对于具体违约金数额，法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度及实际损失等情况，酌定判令王先生赔偿张先生10万元。
宣判后，双方当事人均未上诉。
案件难点
主办该案件的法官称， 是 迁出难。迁 不属于法院审理范围，法院无法支持当事人要求迁出 的诉求。换言之，如果老房主拒不迁出 ，或确实无法迁出 ，法院便无法通过判决强制相关 迁出。
第二，违约金数额认定难。海淀区现行户籍政策是同一房屋可以落两户，故即便老房主不迁出 ，也不影响新房主 ，通常户籍主管单位也不会主动向新房主告知房屋的户籍情况，故很多新房主只有在再次出售房屋时，才会发现该类问题。在这个基础上，若按照双方合同常规的违约条款约定，相应违约金高达数十万甚至数百万，个别甚至会超过房屋的成交价格，对此，法院一般会根据合同法有关违约金数额进行调整，结合 与当事人的联系程度、违约情况及相关损失，酌情判定违约金数额。
法官建议
为避免该类纠纷，法官建议： ，卖房一方应主动携房屋产权证前往相应户籍管理部门核实房屋的户籍登记情况，并如实告知买方，买方也应积极要求卖方提供户籍登记情况，不可轻信卖方及中介的口头承诺。
在了解到 登记情况后，买卖双方应对房屋买卖、 迁出等条款进行明确约定，必要时可将 迁出设定为支付部分购房款的条件，以促进卖方能及时迁出 ，而对于 无法迁出或不需要迁出的， 要留意以书面条款专门约定，避免口头约定。
认为没有损失就无需承担违约责任是一种错误观念，即便买方没有受到实际损失，也不能免除卖方不迁 的违约责任，正确的做法是根据合同法的规定，酌情确定违约金数额。
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